이재명 대통령의 '똘똘한 한 채' 경고, 주택 세금 정책의 근본적 문제점과 해법

안녕하세요. 최근 이재명 대통령이 부동산 시장의 '똘똘한 한 채 갈아타기' 현상에 대해 강력한 경고 메시지를 전달하면서, 우리나라 주택 세금 정책에 대한 논쟁이 다시 한번 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 오늘은 이 대통령의 발언 내용과 함께, 현행 주택 세금 정책의 문제점, 그리고 진정으로 주택 시장을 안정화시킬 수 있는 합리적인 대안에 대해 깊이 있게 살펴보겠습니다.

이재명 대통령의 엑스 게시물 분석

이재명 대통령은 5일 오전 1시 3분 자신의 엑스(옛 트위터) 계정에 글을 올려 "똘똘한 한 채로 갈아타기요? 분명히 말씀 드리는데, 주거용이 아니면 그것도 안 하는 것이 이익일 겁니다"라고 적으며 강력한 경고 메시지를 전달했습니다.

이 대통령이 공유한 기사는 '집도 안 보고 계약, 다주택 압박했더니 1주택자 갈아타기 꿈틀'이라는 제목으로, 최근 부동산 시장의 변화를 다루고 있습니다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료로 가격을 내린 급매물이 시장에 나오고 있지만, 상급지로 옮겨가려는 '똘똘한 한 채' 수요가 늘면서 서울 부동산 시장이 '갈아타기' 장세가 되고 있다는 내용입니다.

새벽 1시가 넘은 시각에 직접 SNS에 글을 올린 것은 이 대통령이 부동산 시장 동향을 얼마나 예의주시하고 있는지를 보여줍니다. 또한 '주거용이 아니면'이라는 표현을 통해 투자·투기 목적의 주택 보유에 대해 더욱 강력한 규제 의지를 드러냈습니다.

다주택자 양도소득세 중과와 시장 반응

해당 기사의 핵심은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 부동산 시장에 미치는 영향입니다. 정부가 다주택자에게 양도소득세를 중과하는 정책을 시행하면서, 많은 다주택자들이 보유 주택을 처분하기 시작했습니다.

이로 인해 가격을 내린 급매물이 시장에 쏟아지고 있습니다. 양도소득세 중과를 피하기 위해 다주택자들은 울며 겨자 먹기로 시세보다 낮은 가격에 주택을 내놓고 있는 상황입니다. 일부는 집을 직접 보지도 않고 계약을 진행할 정도로 급박하게 움직이고 있습니다.

그러나 정부가 의도했던 주택 가격 안정화와는 다른 현상이 나타나고 있습니다. 다주택자들이 처분한 저렴한 주택들은 실수요자들에게 합리적인 가격으로 공급되기보다는, 1주택자들이 더 좋은 입지의 고가 주택으로 갈아타는 수단으로 활용되고 있습니다.

'똘똘한 한 채' 현상의 실체

'똘똘한 한 채'란 여러 채의 중저가 주택을 보유하는 대신, 입지가 좋고 가격이 높은 한 채의 주택을 보유하는 전략을 의미합니다. 서울 강남권이나 주요 재개발 지역의 고가 아파트가 대표적인 '똘똘한 한 채'에 해당합니다.

현행 세제 하에서 1주택자는 양도소득세 중과 대상이 아니며, 장기보유특별공제 등 각종 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 이 때문에 다주택자들은 여러 채를 보유하기보다는 한 채의 고가 주택으로 자산을 집중하는 전략을 선택하게 됩니다.

상급지로 옮겨가려는 수요가 증가하면서 서울의 주요 지역, 특히 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동) 지역의 고가 아파트 가격은 오히려 상승하는 기현상이 발생하고 있습니다. 정부의 다주택자 규제가 의도치 않게 고가 주택 시장을 과열시키는 결과를 낳고 있는 것입니다.

이재명 대통령의 이전 발언 회고

앞서 이재명 대통령은 현행 주택 세제에 대해 더욱 근본적인 문제 제기를 한 바 있습니다. "다주택자는 물론 비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기 보유했다고 세금 감면해주는 건 이상하다"며 강력하게 비판했습니다.

특히 그는 "장특공제가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴"이라고 지적했습니다. 장기보유특별공제(장특공제)는 주택을 오래 보유한 사람에게 양도소득세를 감면해주는 제도입니다. 3년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.

이 대통령의 논리는 명확합니다. 실제로 거주하지 않고 투자 목적으로만 보유하는 주택에 대해서까지 장기보유 혜택을 주는 것은 오히려 매물 출회를 막고, 투기를 조장하는 결과를 낳는다는 것입니다. 실거주 여부와 관계없이 오래 보유하기만 하면 세금 혜택을 주는 현행 제도의 맹점을 정확히 짚은 발언입니다.

현행 주택 세제의 근본적 문제점

여기서 우리는 현행 주택 세제가 가진 근본적인 문제점을 직시해야 합니다. 현재의 세금 체계는 주택의 '개수'에 초점을 맞추고 있습니다. 1주택이냐, 2주택이냐, 다주택이냐에 따라 세율과 공제 혜택이 크게 달라집니다.

그러나 이러한 접근 방식은 심각한 불공정성을 내포하고 있습니다. 극단적인 예를 들어보겠습니다. 서울 강남에 시세 100억 원짜리 아파트 1채를 보유한 사람은 1주택자로서 양도소득세 중과 대상이 아니며, 장기보유특별공제 등 각종 혜택을 받을 수 있습니다.

반면 지방의 소도시에 시세 1억 원짜리 아파트 10채를 보유한 사람은 다주택자로 분류되어 양도소득세를 중과 당하고, 각종 세제 혜택에서 배제됩니다. 총 보유 재산은 10억 원으로 100억 원짜리 한 채를 가진 사람의 10분의 1에 불과한데도 말입니다.

이것이 과연 공정한 세금 정책일까요? 주택 개수가 아니라 보유 주택의 총 가격, 즉 실질적인 부동산 자산 규모에 따라 세금을 부과하는 것이 훨씬 더 합리적이고 공정한 접근이 아닐까요?

100억 1채 vs 1억 10채의 불공정성

이 불공정성을 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다. 100억 원짜리 강남 아파트 1채를 보유한 A씨와 지방에 1억 원짜리 아파트 10채를 보유한 B씨를 비교해봅시다.

A씨는 1주택자입니다. 2년 이상 보유하고 실거주 요건을 충족하면 양도소득세가 전액 비과세됩니다. 만약 100억 원으로 주택을 매각하더라도 양도차익에 대한 세금을 한 푼도 내지 않을 수 있습니다. 장기보유특별공제는 물론, 1세대 1주택 비과세 혜택까지 받을 수 있습니다.

반면 B씨는 다주택자입니다. 보유한 주택 중 어느 것을 팔더라도 양도소득세가 중과됩니다. 기본 세율에 20~30%포인트가 가산됩니다. 1억 원짜리 아파트를 5천만 원에 샀다가 1억 원에 팔면, 5천만 원의 양도차익에 대해 최대 75% 가까운 세율이 적용될 수 있습니다.

B씨의 총 자산은 10억 원으로 A씨의 10분의 1에 불과합니다. 그럼에도 B씨가 내야 할 세금은 A씨보다 훨씬 많습니다. 이것이 과연 공정한가요? 이것이 진정 부의 재분배와 주택 시장 안정화를 위한 합리적인 정책인가요?

주택 개수 중심 과세의 부작용

주택 개수를 중심으로 한 현행 과세 체계는 여러 가지 심각한 부작용을 낳고 있습니다.

첫째, '똘똘한 한 채' 쏠림 현상을 가속화합니다. 여러 채를 보유하면 세금 폭탄을 맞으니, 사람들은 자연스럽게 한 채의 고가 주택으로 자산을 집중하게 됩니다. 이는 서울 핵심 지역의 고가 아파트 가격을 끌어올리는 요인이 됩니다.

둘째, 지방 주택 시장을 침체시킵니다. 지방에 여러 채의 저렴한 주택을 보유하는 것이 세금 면에서 불리하므로, 지방 주택에 대한 투자와 거래가 위축됩니다. 이는 지방 경제 활성화에도 부정적 영향을 미칩니다.

셋째, 실수요를 왜곡합니다. 일과 학업 등의 이유로 서울과 지방에 각각 주택이 필요한 사람도, 다주택자 규제를 피하기 위해 어쩔 수 없이 한 곳에만 주택을 보유하거나 전세로 살아야 하는 불편을 감수해야 합니다.

넷째, 부동산 시장의 유연성을 떨어뜨립니다. 주택을 사고팔 때마다 세금 문제를 먼저 고려해야 하므로, 실질적인 필요와 시장 상황보다 세금 회피가 우선순위가 됩니다.

보유 주택 총가격 기준 과세의 필요성

이러한 문제들을 해결하기 위해서는 주택 개수가 아닌 보유 주택의 총가격을 기준으로 세금을 부과하는 방식으로 전환해야 합니다. 이것이 진정으로 공정하고 합리적인 접근입니다.

보유 주택 총가격 기준 과세는 간단합니다. 한 사람이 보유한 모든 주택의 시가총액을 합산하고, 그 총액에 따라 누진적으로 세율을 적용하는 것입니다. 1채를 보유하든 10채를 보유하든, 총 가격이 같다면 같은 세금을 내야 합니다.

예를 들어, 총 보유 주택 가격이 10억 원 이하는 저율 과세, 10억~30억 원은 중간 세율, 30억 원 이상은 고율 누진 과세를 적용하는 식입니다. 이렇게 하면 100억 원짜리 한 채를 가진 사람은 가장 높은 세율을 적용받게 되고, 지방에 1억 원짜리 10채를 가진 사람은 상대적으로 낮은 세율을 적용받게 됩니다.

이 방식의 장점은 명확합니다. 실제 부동산 자산 규모에 비례하여 세금을 부과하므로 조세 형평성이 실현됩니다. 또한 주택 개수에 구애받지 않고 실제 필요에 따라 주택을 보유할 수 있으므로, 시장의 자율성과 유연성이 높아집니다.

서울 집값 안정화 효과

보유 주택 총가격 기준 과세로 전환하면 서울, 특히 강남권의 고가 아파트 가격을 안정시키는 효과를 기대할 수 있습니다.

현재는 1주택자로서 세금 혜택을 받기 위해 '똘똘한 한 채'로 자산을 집중하려는 수요가 많습니다. 이것이 강남 등 핵심 지역 아파트 가격을 끌어올리는 주요 요인 중 하나입니다. 다주택자들이 주택을 정리하면서 받은 자금을 고가 아파트 한 채에 몰아넣는 것입니다.

그러나 총가격 기준 과세가 도입되면 이야기가 달라집니다. 100억 원짜리 한 채를 보유하면 100억 원에 해당하는 높은 세금을 내야 합니다. 굳이 한 채에 자산을 집중할 이유가 없어지는 것입니다.

오히려 50억 원짜리 한 채보다는 10억 원짜리 다섯 채로 분산 보유하는 것이 세금 측면에서 유리할 수도 있습니다. 누진세율 체계에서는 총액을 분산하는 것이 세 부담을 줄일 수 있기 때문입니다.

이렇게 되면 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 줄어들고, 서울 고가 아파트 시장의 과열을 진정시킬 수 있습니다. 100억 원짜리 아파트를 억지로 사려고 하기보다는, 30억 원짜리 아파트를 선택하는 것이 합리적인 선택이 되는 것입니다.

지방 주택 시장 활성화 효과

보유 주택 총가격 기준 과세는 지방 주택 시장에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

현재는 지방에 주택 한 채를 더 보유하는 순간 다주택자가 되어 각종 세금 불이익을 받습니다. 서울에 집이 있는 사람이 고향이나 근무지가 있는 지방 도시에 아파트를 하나 더 사고 싶어도, 다주택자 규제 때문에 선뜻 결정하기 어렵습니다.

그러나 총가격 기준 과세로 전환되면 이러한 부담이 크게 줄어듭니다. 서울에 30억 원짜리 아파트가 있는 사람이 지방에 2억 원짜리 아파트를 하나 더 산다고 해도, 총 보유 가격은 32억 원입니다. 주택 개수는 2채가 되지만, 총가격 기준으로는 여전히 중간 수준에 해당할 수 있습니다.

반면 현행 제도에서는 2억 원짜리 지방 아파트 하나를 추가로 보유하는 순간, 30억 원짜리 서울 아파트를 팔 때 막대한 양도소득세 중과를 당하게 됩니다. 2억 원의 추가 투자 때문에 30억 원 자산에 대한 세금이 폭증하는 불합리한 상황이 발생하는 것입니다.

총가격 기준 과세가 도입되면 필요에 따라 지방 아파트를 부담 없이 구입할 수 있게 됩니다. 직장이 부산에 있다면 부산에, 자녀가 대구에서 대학을 다닌다면 대구에 아파트를 마련하는 것이 가능해집니다. 이는 지방 주택 시장에 실수요를 공급하고, 거래를 활성화시키는 효과를 가져올 것입니다.

지방 경제 활성화와 균형 발전

지방 주택 시장의 활성화는 단순히 부동산 거래량 증가에 그치지 않습니다. 이는 지방 경제 전체에 긍정적인 파급효과를 미칩니다.

주택 거래가 늘어나면 이사, 인테리어, 가구·가전 구입 등 관련 산업이 활성화됩니다. 지역 건설업, 중개업, 금융업도 함께 살아납니다. 사람들이 지방에 주택을 보유하고 왕래하면서 지역 소비도 증가합니다.

더 나아가 서울 집중 현상을 완화하는 효과도 기대할 수 있습니다. 현재는 모든 자산을 서울의 한 채에 집중해야 하니, 가족 모두가 서울에 몰려 살아야 합니다. 그러나 필요에 따라 지방에도 주택을 보유할 수 있다면, 서울과 지방을 오가며 생활하는 유연한 라이프스타일이 가능해집니다.

이는 국토의 균형 발전이라는 큰 그림에서도 중요한 의미를 갖습니다. 서울 과밀과 지방 소멸이라는 양극단 문제를 동시에 완화할 수 있는 것입니다.

실거주 vs 투기 구분의 중요성

물론 보유 주택 총가격 기준 과세를 도입할 때도 이재명 대통령이 강조한 '실거주'와 '투기'의 구분은 여전히 중요합니다.

실제로 거주하는 주택과 투자·투기 목적의 주택을 구분하여, 실거주 주택에 대해서는 일정 부분 공제나 감면을 적용할 수 있습니다. 예를 들어 본인이나 직계가족이 실제로 거주하는 주택은 총가격 산정 시 일부를 공제해주는 방식입니다.

이렇게 하면 진정한 실수요자는 보호하면서도, 순수 투자·투기 목적의 다주택 보유에 대해서는 제대로 된 과세를 할 수 있습니다. 100억 원짜리 아파트라도 본인이 실제로 거주한다면 일정 금액(예: 20억 원)을 공제하여 80억 원에 대해서만 과세하고, 거주하지 않고 임대만 놓는다면 100억 원 전액에 대해 과세하는 식입니다.

이 대통령이 지적한 것처럼 "비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기 보유했다고 세금 감면해주는 건 이상"합니다. 실거주 여부를 판단 기준에 포함시킴으로써 이러한 불합리를 해소할 수 있습니다.

조세 형평성과 공정 사회 실현

보유 주택 총가격 기준 과세의 가장 큰 의의는 조세 형평성 실현입니다. 같은 자산 가치를 보유한 사람은 같은 세금을 내야 한다는 기본 원칙이 지켜지는 것입니다.

현행 제도에서는 어떻게 자산을 구성하느냐에 따라 세금이 천차만별입니다. 100억 원을 한 채에 집중하면 세금이 거의 없고, 10억 원씩 열 채로 분산하면 세금 폭탄을 맞습니다. 이것은 명백히 불공정합니다.

공정한 사회는 같은 부를 가진 사람은 같은 책임을 지는 사회입니다. 부동산 자산 100억 원을 보유한 사람은 그에 상응하는 세금을 내야 합니다. 그것이 1채든 10채든 상관없이 말입니다.

또한 누진세율 체계를 통해 부의 재분배 기능도 강화할 수 있습니다. 총 보유 가격이 높을수록 높은 세율을 적용함으로써, 초고가 부동산을 보유한 사람들로부터 더 많은 세금을 걷어 사회 전체의 복지에 활용할 수 있습니다.

정책 전환의 현실적 방안

그렇다면 이러한 정책 전환을 어떻게 실현할 수 있을까요? 단계적이고 신중한 접근이 필요합니다.

첫째, 충분한 사회적 논의와 공감대 형성이 선행되어야 합니다. 현행 제도의 문제점과 새로운 제도의 장점을 국민들에게 명확히 설명하고, 각계각층의 의견을 수렴해야 합니다.

둘째, 급격한 변화보다는 점진적 전환이 바람직합니다. 일정 기간의 유예 기간을 두고, 기존 보유자들이 적응할 시간을 주어야 합니다. 예를 들어 3년 후부터 새 제도를 본격 시행하되, 그 사이에는 혼합 방식을 적용하는 것입니다.

셋째, 실거주 여부 판단 기준을 명확히 해야 합니다. 주민등록, 실제 거주 기간, 공과금 납부 내역 등 객관적 지표를 활용하여 투기와 실수요를 정확히 구분해야 합니다.

넷째, 부동산 가격 산정의 객관성과 투명성을 확보해야 합니다. 공시가격의 현실화와 정확성 제고가 전제되어야 총가격 기준 과세가 공정하게 작동할 수 있습니다.

이재명 대통령의 역할과 기대

이재명 대통령은 이미 현행 주택 세제의 문제점을 정확히 인식하고 있는 것으로 보입니다. "장특공제가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴"이라는 지적이나, "비거주 1주택도 투자·투기용이라면 세금 감면은 이상하다"는 발언은 매우 핵심을 찌르는 통찰입니다.

다만 '똘똘한 한 채' 갈아타기에 대한 경고만으로는 부족합니다. 이러한 현상이 발생하는 근본 원인이 바로 주택 개수 중심의 현행 세제에 있기 때문입니다. 증상을 비판하는 것을 넘어, 원인을 제거하는 근본적 정책 전환이 필요합니다.

이 대통령이 보유 주택 총가격 기준 과세로의 전환을 적극 검토하고, 이를 국정 과제로 추진한다면 한국 부동산 시장에 획기적인 변화를 가져올 수 있을 것입니다. 서울 집값 안정화, 지방 주택 시장 활성화, 조세 형평성 실현이라는 세 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있는 정책입니다.

예상되는 반대와 우려에 대한 답변

물론 이러한 정책 전환에 대해 반대 의견과 우려도 있을 것입니다. 몇 가지 예상되는 반론에 대해 살펴보겠습니다.

"부동산 가격 산정이 어렵다"는 우려가 있을 수 있습니다. 그러나 이미 재산세와 종합부동산세를 위해 공시가격 제도가 운영되고 있습니다. 이를 더욱 정밀화하고 현실화하면 됩니다.

"세금이 너무 많아진다"는 불만도 있을 수 있습니다. 그러나 100억 원의 자산을 보유하고도 세금을 거의 내지 않는 현재 상황이 더 불합리합니다. 능력에 따른 부담은 당연한 것입니다.

"부동산 시장이 혼란스러워진다"는 걱정도 있을 수 있습니다. 그러나 충분한 유예 기간과 단계적 시행을 통해 시장 충격을 최소화할 수 있습니다. 장기적으로는 오히려 시장을 더 안정적이고 합리적으로 만들 것입니다.

맺음말

이재명 대통령이 '똘똘한 한 채 갈아타기' 현상에 대해 경고 메시지를 보낸 것은 부동산 시장의 왜곡된 현상을 바로잡으려는 의지의 표현입니다. 5일 오전 1시 3분 자신의 엑스 계정에 올린 글에서 "주거용이 아니면 그것도 안 하는 것이 이익일 겁니다"라고 적었고, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료로 인한 갈아타기 장세를 다룬 기사를 공유했습니다.

이 대통령은 이전에도 "다주택자는 물론 비거주 1주택도 투자·투기용이라면 장기 보유했다고 세금 감면해주는 건 이상하다"며 "장특공제가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴"이라고 지적한 바 있습니다.

그러나 진정한 주택 시장 안정화와 지방 주택 시장 활성화를 위해서는 더 근본적인 정책 전환이 필요합니다. 다주택에 대한 세금 부과가 아니라, 주택의 총 가격에 따른 세금을 부과해야 합니다.

100억 원 1채를 가진 사람은 양도세가 없고, 1억 원 10채를 가진 사람은 재산이 10%밖에 안 되지만 세금은 엄청나게 내야 하는 현실은 결코 공정하지 않습니다. 보유 주택 총가격에 따른 세금을 부과함으로써 똘똘한 한 채의 가격 상승을 억제하고, 필요에 의해 지방의 아파트도 부담 없이 구입할 수 있게 만들어야 합니다.

이것이 서울 집값을 안정시키고, 지방 경제를 살리며, 조세 형평성을 실현하는 진정한 해법입니다. 이재명 대통령의 문제의식이 보유 주택 총가격 기준 과세라는 근본적 해법으로 이어지기를 기대합니다.

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